Покупка, владение и использование земель сельхозназначения иностранцами

Земли сельхозназначения – важный ресурс, обеспечивающий продовольственную безопасность государства, поэтому законодательством введены ограничения, связанные с их оборотом.

В связи с вступлением России в ВТО и ростом инвестиций в аграрный сектор иностранными компаниями правовое регулирование оборота земель сельхозназначения с участием иностранных граждан и иностранных юрлиц приобретает особое значение. По данным Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР), под контролем иностранных компаний находится около 1 млн гектаров пашни.

Ограничения на владение земельными участками иностранными лицами

В соответствии с п.3 ст. 15 Земельного кодекса РФ (далее – Земельный кодекс), иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе и иными установленными особо территориями РФ.

Согласно п.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон № 137-ФЗ), до установления Президентом указанного в п.3 ст. 15 Земельного кодекса Перечня предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях (далее – земельные участки), в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускалось. Перечень земельных участков был утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» (далее – Указ № 26).

Статьей 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон «Об обороте земель сельхозназначения») установлены ограничения на владения землей сельскохозяйственного назначения для:

• иностранных граждан и лиц без гражданства;
• иностранных юридических лиц;
• российских юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Указанные лица могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды. Действие Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения для:

• индивидуального жилищного строительства;
• гаражного строительства;
• ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства;
• садоводства;
• животноводства;
• огородничества;
• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот вышеуказанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ (п.1 ст. 1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), т.е иностранные лица не могут являться собственниками этих земельных участков, если они находятся на приграничных территориях.

Позиция Минэкономразвития

Земельным кодексом, Законом «Об обороте земель сельхозназначения» запрет на приобретение иностранным лицом земельных участков на праве аренды не установлен. По вопросу владения иностранцами земельными участками сельскохозяйственного назначения есть разъяснения Минэкономразвития РФ.

Исходя из логики Минэкономразвития, иностранцы могут выкупать земли сельхозназначения под личное подсобное хозяйство и для ведения садоводства и огородничеств. Данное правило не распространяется на приграничные территории. Не трудно догадаться, что такое довольно спорное разъяснение дано с учетом интересов компаний, которые фактически скупили земли сельхозназначения под застройку.

Тем, кто будет руководствоваться разъяснениями Минэкономразвития РФ, рекомендую не забывать, что в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития не наделено полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства РФ. В связи с этим излагаемая Минэкономразвития позиция не является обязательной для правоприменения.

Если в собственности иностранного лица оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или земельная доля (например, в результате наследования), они в течение года должны быть отчуждены собственником (п.1 ст. 5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Продажа земли сельхозназначения: зарубежный опыт

В Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» учтен опыт США по ограничению возможностей иностранных лиц приобрести сельскохозяйственную землю из федеральной собственности.

Механизм преимущественного права общества (государства) выкупить выставленные на продажу сельхозземли имеется в законодательстве Германии и Франции. Такая ситуация определяется не только рыночными процессами, но и государственной политикой.

Во многих странах Евросоюза на объявление мелкого землевладельца о продаже земель сельхозназначения отзывается государство. При этом цена покупки государством может быть выше предложенной собственником. Цель – консолидация земельных участков с целью перепродажи сельскохозяйственных угодий крупным аграрным компаниям.

В Европе покупать земли сельскохозяйственного назначения могут только те компании, которые занимаются сельскохозяйственным бизнесом. Это существенное отличие от российского земельного рынка. У нас возможна покупка сформированных земельных участков (не общая долевая собственность) любым участником рынка, в том числе в спекулятивных целях, не связанных с сельхозпроизводством.

Например, в Дании к покупателю земель сельхозназначения предъявляются следующие требования:

• наличие финансовой, технической и профессиональной возможности не только обрабатывать свой участок, но и сохранять плодородие почвы, следить за здоровьем скота (если это животноводческий комплекс), возможность обеспечить сохранение иных природных ресурсов;
• фермер обязан проживать там, где он будет содержать свое фермерское хозяйство;
• письменно подтвердить аграрное образование;
• дать письменное обязательство, что на выкупленном земельном участке проработает не менее 8 лет. Это означает, что земельный участок не может быть продан до окончания данного срока.

В Германии «профессиональные фермеры» наделены преимущественным правом покупки сельскохозяйственных земель на территории, где они осуществляют свою деятельность. В Бельгии и Дании арендатору предоставлено право преимущественной покупки арендуемого земельного участка.

Возможность изъятия в публичную собственность необрабатываемых сельхозземель предусмотрена законодательством Германии, Испании, Норвегии, Франции. Более либеральный подход в Канаде, США, Австралии: здесь действуют более простые правила.

В Австралии большинство угодий является государственной собственностью. При покупке земли сельхозназначения необходимо гарантировать сохранность ее плодородности, в противном случае участки могут изыматься в принудительном порядке, а владелец подвергается серьезным штрафным санкциям.

Российское законодательство, регулирующее оборот земель сельхозназначения, нельзя назвать жестким, если сравнивать его с законодательством других стран.

Иностранные компании, которые владеют сельхозземлями на территории России и используют их для сельхозпроизводства, обладают финансовыми и техническими ресурсами на ее обработку и не были замечены в спекулятивных сделках. Напротив, скупка сельхозземель для последующих спекулятивных перепродаж проводилась российскими предпринимателями и компаниями.

Важнейшей задачей рыночного оборота сельхозземель является сохранение их использования в аграрной сфере. Существующие механизмы продажи земельных участков, в том числе с приоритетным правом субъекта РФ, пока, к сожалению, не увязаны с личностью покупателя, и не гарантируют перехода прав на земельный участок к эффективным землепользователям, а не к спекулянтам.

Код для вставки в блог