Изменение и расторжение договоров аренды: стоит ли искать правду в суде?

Далеко не все собственники охотно идут на пересмотр действующих условий аренды, а безрезультатность переговорного процесса нередко подталкивает арендаторов котказу от договора аренды нежилого помещения. Для чего имеется не так уж и много законных оснований.

В условиях ограниченности инструментов для досрочного выхода из договоров аренды или изменения их условий арендаторы подчас вынуждены проявлять креативность, следует из текста статьи, размещенной на сайте "Корпоративный юрист".

Ранее, в периоды кризисов 1998 и 2008 годов, одним из самых востребованных оснований для обращения арендаторов в суд с требованиями об изменении или досрочном расторжении договоров аренды являлось существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Речь идет о таком изменении обстоятельств, при котором, если бы стороны договора могли его предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на иных условиях. Однако попытки отказа арендатора от договора аренды на данном основании не увенчались успехом. Согласно позиции судов, неблагоприятная экономическая ситуация, ухудшение финансового положения сторон договора или снижение спроса на реализуемые товары не являются существенными изменениями обстоятельств. Возможность наступления таких негативных последствий признается ничем иным, как обычным предпринимательским риском, который арендатор по роду своей деятельности должен предвидеть при заключении договора аренды.

Арендаторы пытались расторгать договоры аренды, ссылаясь на кризисные факторы и изменения курсов валют как на обстоятельства непреодолимой силы (статья 401 ГК РФ). Суды эти основания также не поддержали, однозначно подчеркивая, что ухудшение экономической ситуации – не форс-мажор.

Постановление ВАС РФ о свободе договора от 14 марта 2014 года № 16 стало поводом для нового витка обращений арендаторов в суд с требованиями об отказе от исполнения договора аренды.

В конце 2014 года исключение из договора аренды помещения в ТРЦ права арендатора на его досрочное расторжение признано нарушением баланса интересов сторон. Суд указал, что арендодатель, сохраняя такое право за собой и при этом лишая его арендатора, поставил его в заведомо невыгодные условия. Признав в трех инстанциях действия арендодателя злоупотреблением правом, а арендатора – «слабой стороной» договора, суд досрочно расторг договор аренды.

Однако такой подход суда не стал трендовым. В 2015 году он буквально задавлен судебной практикой противоположного толка. Суды, отказывая арендаторам в расторжении договоров аренды, ссылались на отсутствие доказательств их вынуждения к заключению договора аренды на определенных условиях. Суды подчеркивали, что договоры аренды заключаются в условиях свободной конкуренции, арендатор волен сам выбирать как контрагента по сделке, так и условия, на которых он готов совершить сделку. Арендаторы при этом, являясь профессиональными участниками рынка, при заключении договоров аренды не могут не просчитывать свои предпринимательские риски.

Однако на этом поиски арендаторами новых оснований для расторжения договоров аренды в судебном порядке опять не остановились.

В сентябре 2015 года появилось крайне интересное судебное решение о расторжении договора аренды торговых площадей. В связи с отказом арендодателя расторгнуть договор аренды досрочно по соглашению сторон арендатор обратился в суд.

Суд установил, что при подписании договора арендатор был вынужден согласиться на предложенную арендодателем редакцию, включая правила для арендаторов помещений в торговом комплексе. Арендатор среди прочего был не согласен с ними, о чем информировал арендодателя в рамках переговоров. Однако арендодатель отказался заключать договор на иных условиях. Суд указал, что уровень профессионализма арендатора в сфере предпринимательской деятельности был существенно ниже, чем у арендодателя, сославшись на дату их регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица соответственно.

Суд пришел к выводу о том, что условия договора аренды были определены арендодателем, а наличие явного неравенства переговорных возможностей сторон существенно затруднили арендатору согласование иного содержания отдельных условий спорного договора аренды. В результате суд принял решение о досрочном расторжении договора аренды на основании новой редакции п. 3 ст. 428 ГК РФ.

Подход, выбранный судом, вряд ли будет иметь массовый характер. Однако он, несомненно, может быть использован арендаторами в аналогичных спорах с арендодателями.

Вместе с тем в условиях отсутствия единообразия позиций судов по спорам об изменении или расторжении договоров аренды самым беспроигрышным вариантом для сторон арендных отношений по-прежнему остается поиск компромиссных решений. Только посредством конструктивного диалога между арендатором и арендодателем в текущее время возможно достичь баланса интересов сторон.

Источник: "Корпоративный юрист".

Код для вставки в блог