"Правила жизни" для дольщиков от Верховного суда

Верховный суд (ВС) РФ выпустил обзор судебной практики по долевому строительству. Фактически этот документ, основанный на изучении тысяч судебных споров, является всеобъемлющей инструкцией для дольщиков, как защитить свои права. Обзор содержит разбор наиболее распространенных правовых проблем, которые попадали в ВС из самых разных российских регионов.

РАПСИ изучило 38-страничный обзор, чтобы выбрать наиболее важные советы для дольщиков от ВС.

Требуйте заключение договора долевого участия

Покупатель заключил предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме и полностью оплатил стоимость квартиры. Поскольку в предписанный срок дом не был сдан, покупатель решил взыскать неустойку. Однако суд отказал на основании того, что, согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ), неустойка полагается только по договору долевого участия (ДДУ).

Это решение отменил ВС. Суд должен изучать суть договора вне зависимости от того, какое название носит документ. Действительное содержание можно установить исходя из буквального значения слов и выражений в нем, либо исходя от существа сделки.

Например, если в документе предусмотрено «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это ДДУ, даже если он озаглавлен как договор купли-продажи. Соответственно, по нему должна предоставляться защита, предусмотренная 214-ФЗ для дольщиков.

Тем не менее, во избежание лишних проблем, лучше избегать заключения любых договоров при вложении денег в долевое строительство, кроме ДДУ. Предварительные договоры купли-продажи, так же как и займа не имеют юридической силы. Необходимо настаивать именно на такой форме договора, какие бы альтернативы ни предлагал застройщик. ВС также указал, что в случае наличия доказательств уклонения застройщика от регистрации ДДУ, суд обязан удовлетворить требования дольщика. Для обращения в суд необходимо приложить доказательства отправки требования о регистрации ДДУ (достаточно почтовой квитанции).

Требуйте устранения нарушений условий договора и привлекайте застройщика к ответственности

Покупатель обратился в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за несвоевременное устранение недостатков в строительстве (утепление стен дома) и компенсации морального вреда.

Суд отказал истцу, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.

ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со статьей 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае просрочки устранения недостатков квартиры по ДДУ покупатель вправе требовать неустойку на основании Закона о защите прав потребителя.

Не позволяйте застройщикам переносить сроки

Дольщик обратился в суд за неустойкой и возмещением нравственных страданий из-за того, что застройщик сдал многоквартирный дом с задержкой. Кроме того, покупатель потребовал частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным.

Суд не удовлетворил эти требования, сославшись на то, что первоначальный дольщик, который уступил права, был уведомлен о переносе сроков сдачи объекта строительства.

С этим не согласилась гражданская коллегия ВС. Она отменила апелляционное определение, указав, что условия договора можно изменить только дополнительным соглашением, зарегистрированным в Росреестре, между застройщиком и участником. Однако подписывать дополнительное соглашение дольщику совсем не обязательно – оно лишит покупателя права на неустойку.

Аналогичные условия действуют, если дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Договор уступки не может изменить срок, однако при его заключении покупателя могут не уведомить о дополнительных соглашениях, заключенных до этого, из-за чего может быть потеряно право на неустойку. Поэтому, заключая договор уступки, необходимо запросить в Росреестре основной ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Впрочем, согласно судебной практике, накопленной ВС, лучше вовсе не связываться с такой формой договора. Как правило, цена уступки выше, а в случае расторжения ДДУ вернуть можно будет только цену первоначального договора.

Прописывайте возможность замены квартиры в договоре

Покупатель заключила ДДУ на квартиру, но после ее получения обнаружила, что вид из окна упирается в газорегуляторный пункт. Дольщица обратилась в суд с требованием заменить квартиру, возместить моральный вред и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.

Суд отказал, поскольку дом и спорное строение за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Также апелляция указала, что 214-ФЗ не обязывает застройщика информировать будущих собственников о расположении инженерного оборудования и согласовывать с ними его установку.

ВС опровергает решение райсуда и напоминает, что действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения договора сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительских характеристик.

Согласно статье 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях: описание дома с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. разного рода оборудования.

Компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры - нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает. Однако это условие вполне можно сразу предусмотреть в договоре.

Не позволяйте застройщику расторгать договор

Застройщик в судебном порядке расторг ДДУ через год после заключения из-за того, что дольщик опоздал с оплатой на неделю.

ВС признает невозможным расторжение по причине незначительной просрочки оплаты, называя это злоупотреблением правом и недобросовестным поведением. В этом случае необходимо ссылаться на недобросовестное поведение застройщика, которое в силу статьи 10 ГК РФ не подлежит защите. Защита прав дольщиков в таком случае превыше.

Аналогичен подход ВС к ситуации, когда застройщик нарушил сроки строительства и сдал квартиру, фактическая площадь которой оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости застройщик дольщику не вернул и не уплатил неустойку, попытавшись даже получить деньги с покупателя. После чего застройщик в одностороннем порядке расторг договор.

ВС напоминает, что односторонний отказ от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК о добросовестности и разумности. Суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.

Требуйте свое место в кооперативе

Застройщик не смог достроить дом и обанкротился. Дольщики создали жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для достройки дома. Одного покупателя в ЖСК не приняли, сославшись на позднее обращение: к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

ВС назвал такое решение противоправным. Раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК.

Дольщикам следует иметь в виду, что согласно пункту 1 статьи 201.10 закона о банкротстве ЖСК может быть создано не ранее, чем через два месяца после введения процедур банкротства. Поэтому при первых признаках банкротства застройщика следует активнейшим образом участвовать в процессе создания ЖСК.

Код для вставки в блог